전월세 이사는 계약 정보 정리 → 잔금·보증금 반환 날짜 맞추기 → 입주 당일 전입신고·확정일자 → 이사 당일 집 상태 기록 순서로 준비하면 놓치는 항목이 줄어듭니다. 핵심은 새집에 들어가는 날 주택 인도(입주)와 전입신고를 함께 마치고 계약서에 확정일자를 받는 것, 그리고 기존 집 보증금을 받기 전에는 섣불리 주소를 옮기지 않는 것입니다.
먼저 알아둘 세 가지 법적 장치
| 장치 | 갖추는 방법 | 효과 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도(입주) + 주민등록(전입신고) | 그 다음 날부터 집주인이 바뀌어도 임차인 지위를 주장할 수 있음 | 주택임대차보호법 제3조 |
| 우선변제권 | 대항력 요건 + 계약서 확정일자 | 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리 | 같은 법 제3조의2 |
| 임차권등기 | 계약 종료 후 보증금 미반환 시 법원에 임차권등기명령 신청 | 등기를 마친 뒤에는 이사·전출해도 이미 얻은 대항력·우선변제권 유지 | 같은 법 제3조의3 |
전입신고는 새 거주지로 옮긴 날부터 14일 이내에 해야 합니다(주민등록법 제16조). 다만 대항력은 전입신고를 한 다음 날부터 생기므로, 보증금을 지키려면 기한을 채우기보다 입주 당일 신고가 유리합니다.
1. 계약 단계: 두 집의 날짜와 돈을 한 장에 정리하기
새집 계약과 기존 집 계약을 나란히 적으세요. 두 계약의 날짜와 돈의 흐름이 섞이면 잔금과 보증금 반환 일정이 어긋나는 지점을 놓치기 쉽습니다.
| 확인 항목 | 새집 | 기존 집 |
|---|---|---|
| 일정 | 계약일·잔금일·입주일 | 계약 종료일·퇴거일 |
| 보증금 | 총액·계약금·남은 잔금 | 돌려받을 금액·반환 약속일 |
| 인도 | 열쇠·출입수단 받는 시점 | 짐 빼고 열쇠 넘기는 시점 |
| 정산 | 관리비 부담 시작일 | 관리비·공과금 정산 기준 |
계약 전에는 등기사항증명서를 떼어 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당 같은 선순위 권리가 얼마나 있는지 확인하세요. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 보증금은 계약서에 적힌 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다.
2. 잔금 전: 돈이 들어오는 날과 나가는 날 맞추기
기존 집 보증금으로 새집 잔금을 낼 계획이라면 두 날짜를 같은 날로 맞추고, 그날의 순서까지 정해 두세요.
- 기존 집 보증금 반환일과 금액을 집주인과 다시 확인했다
- 새집 잔금일·잔금 계좌를 계약서와 대조했다
- 이체 한도를 미리 늘려 두었다
- 열쇠 수령과 실제 입주 가능 시각을 확인했다
- 일정이 밀릴 때 연락할 사람(집주인·중개사)을 정리했다
새집 잔금일이 기존 보증금 반환일보다 빠르면 그 사이 필요한 자금을 어떻게 마련할지가 가장 큰 과제입니다. 날짜를 확정하기 전에 해결 방법부터 정하세요.
3. 입주 당일: 전입신고와 확정일자 챙기기
전입신고는 주민센터 방문이나 정부24 온라인으로 할 수 있습니다. 확정일자는 주민센터, 법원·등기소(인터넷등기소 포함), 공증인에게서 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6).
일정 금액을 넘는 전월세 계약은 계약일부터 30일 이내 주택 임대차 계약 신고(전월세 신고) 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 전입신고를 하면 이 신고를 한 것으로 보고, 계약서를 내고 임대차 신고 접수가 끝나면 확정일자도 부여된 것으로 봅니다(같은 법 제6조의5). 그래도 확정일자가 실제로 찍혔는지 계약서나 신고필증으로 꼭 확인하세요.
| 할 일 | 언제 | 어디서 | 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 전입신고 | 입주 당일(늦어도 14일 이내) | 주민센터·정부24 | 처리 완료 여부 |
| 확정일자 | 입주 당일 | 주민센터·인터넷등기소 등 | 계약서의 확정일자 도장·번호 |
| 전월세 신고 | 계약일부터 30일 이내 | 주민센터·온라인 | 신고필증 |
4. 이사 당일: 집 상태와 정산 내역 남기기
행정 절차와 별개로, 집을 넘겨주고 넘겨받는 상태를 기록하세요. 사진과 메모는 나중에 원상복구 범위를 두고 이견이 생겼을 때 확인 자료가 됩니다.
- 벽·바닥·창호·주요 설비 상태를 날짜가 남는 사진으로 찍었다
- 옵션 가전·가구의 수량과 작동 상태를 기록했다
- 계량기(전기·가스·수도) 숫자를 찍어 두었다
- 열쇠·출입카드 인수·반납 내용을 남겼다
- 보증금·잔금 이체 내역을 보관했다
수리비나 청소비 공제에 이견이 있다면 항목·금액·근거를 서로 문자로 남기세요. 누가 부담할지는 계약 내용과 사정에 따라 달라 일률적으로 정할 수 없습니다.
5. 기존 집 보증금을 못 받았다면 주소부터 옮기지 마세요
보증금을 돌려받기 전에 전입을 다른 곳으로 옮기면 기존 집에 대한 대항요건이 사라질 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않았다면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요. 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청하며, 임차권등기가 실제로 마쳐진 뒤에는 이사하거나 전입을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
신청만 하고 등기가 끝나기 전에 주소를 옮기면 보호받지 못할 수 있으니, 등기사항증명서에 임차권등기가 올라왔는지 확인한 뒤 움직이세요. 개별 상황이 복잡하면 대한법률구조공단(국번 없이 132) 같은 공적 법률상담을 이용할 수 있습니다.
오늘 할 일
기존 집 보증금 반환일, 새집 잔금일, 입주일을 한 장에 적으세요. 그리고 입주 당일 일정표에 전입신고·확정일자 확인을 첫 줄로 넣어 두면 가장 중요한 두 가지를 놓치지 않습니다.